Retrovenda: um instituto interessante e pouco utilizado

derek-thomson-a168At_RF6A-unsplash 1
Compartilhar no facebook
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no whatsapp

Você já ouviu falar ou tem ideia do que é retrovenda? Tudo bem, eu também não sabia até entrar no curso de Direito e cursar a disciplina de contratos. Trata-se de uma das cláusulas especiais do contrato de compra e venda, estabelecida assim pelo Código Civil de 2002, no artigo 505.

 

O instituto é pouco utilizado, mas guarda sua importância e, a meu ver, tem grande relevância, pois pode “reverter” uma negociação no prazo decadencial de três anos a partir de sua celebração. Muitos podem dizer que uma transação sob cláusula resolutiva pode trazer insegurança jurídica e concordo. Mas quem se utiliza deste instituto é certamente acostumado a contratos de risco ou situações anormais para a grande maioria dos proprietários de imóveis.

 

Vamos ao tema e iniciaremos analisando o artigo acima referido:

 

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

 

Entendeu o que é a retrovenda? Nada mais do que conservar para si o direito de “comprar” de volta bem que anteriormente fora seu. Se aplica a todo tipo de bem imóvel passível de ser negociado por um contrato de compra e venda.

 

 

REQUISITOS

 

Sabemos que para que um negócio jurídico seja considerado válido precisa, de acordo com o artigo 104 do Código Civil: (I) agente capaz, (2) objeto lícito, possível, determinado ou determinável e (III) forma prescrita ou não vedada por lei. Cumpridas estas exigências, tem-se por válida a compra e venda e, por consequência, a retrovenda, se esta integrar o documento jurídico.

 

Além dos requisitos acima, o vendedor, que reservar para si o direito de recobrar o imóvel, poderá fazê-lo no prazo máximo de três anos, sob pena de “perda” do direito, ou seja, se em três anos não retomar seu imóvel, não poderá readquiri-lo pelo mesmo preço. Nada impede, no entanto, que negocie diretamente com o proprietário atual, que não estará obrigado a aceitar nenhuma proposta, formando-se uma nova negociação.

 

Também deverá indenizar todas as despesas que correram por conta do comprador, além do preço pactuado. Entram nessa conta, custos de emolumentos para transferência da propriedade e benfeitorias necessárias, que são as obras imprescindíveis para a manutenção da integridade da coisa. As demais benfeitorias devem ser autorizadas pelo antigo proprietário, sob pena de este não precisar indenizá-las ao comprador.

 

Importante referir que, o comprador que aceitar tal condição, não poderá recusar-se a repassar o imóvel para o antigo dono, estando este autorizado a depositar o valor judicialmente, caso o comprador se negue a receber por qualquer meio diverso.

 

O direito de recobrar o imóvel se estende a herdeiros e legatários, caso, no prazo de resgate (três anos a partir da venda) o antigo dono venha a falecer. O procedimento é o mesmo: efetuar o pagamento do preço original acrescido das indenizações pelas despesas suportadas pelo comprador mais as benfeitorias necessárias executadas e obras que, por ventura, o antigo proprietário tenha autorizado expressamente.

 

 

MAS ESSE TIPO DE NEGOCIAÇÃO, É COMUM?

 

Agora vem a pergunta que deve ter lhe ocorrido na primeira linha: por que alguém faria uma negociação dessa forma? Vamos aos exemplos: suponha que você seja empresário, tenha uma casa avaliada em meio milhão e um apartamento de 150mil reais. Você vê uma oportunidade de negócio que custará 500mil reais e demorará dois anos para recuperar o investimento, mas você não tem esse dinheiro e no banco você terá de pagar juros de 3 ou 4% ao mês. O que você faz? Vende sua casa, à vista. Pega o dinheiro, faz a transação empresarial e reserva para si o direito de readquiri-la nos próximos três anos, pelo mesmo preço, mais as despesas. Certamente, o valor dispendido será menor do que os juros bancários.

 

Não é a única possibilidade. Mas é uma alternativa para “levantar” uma grande quantia em pouco tempo com um bem imobilizado que, de outra forma, não lhe geraria tal receita. E você ainda poderá recomprá-lo, nas mesmas condições, em até três anos. Tempo em que você poderá residir no seu apartamento.

 

Mas tem o outro lado também: quem entraria numa negociação assim? Talvez alguém que venha morar na sua cidade por um tempo, transferido pela empresa ou por qualquer outro motivo de natureza transitória. Não vou dizer que é comum por que não é, mas é uma possibilidade de “fomento” estabelecida pela legislação imobiliária.

 

Os demais requisitos do instituto da retrovenda estão nos artigos 506, 507 e 508 do Código Civil. Lembrando que, antes de concretizar uma negociação dessa forma, é importante buscar o aconselhamento de um advogado, vez que este profissional poderá lhe auxiliar com eventuais dúvidas e prevenir possíveis riscos do negócio.